Observatoire et Intelligence Territoriale et Fonciere
Publié le : 15 Apr 2026
Dans les villes où les transformations sont les plus rapides, le foncier est au cœur des stratégies des acteurs économiques et des individus. De plus, avec l’urbanisation qui se poursuivra à un rythme élevé pendant plusieurs décennies, la demande en foncier reste importante dans toutes les villes, notamment dans la capitale. Dans le sens de cette perspective et tendance dynamique de l’urbanisation, la maîtrise et la gestion foncière constituante donc un enjeu crucial pour assurer un développement urbain durable, équitable et économiquement efficace.
A Madagascar, la sécurisation foncière reste un enjeu primordial que ce soit en milieu urbain ou rural. Dans les grandes villes comme Antananarivo, bien que la majorité des parcelles soit immatriculée, la majorité des occupants actuels se trouve dans une situation d’insécurité permanente sans pour autant disposer de documents légaux pour justifier leur occupation. Cette situation foncière complexe pourrait toutefois contraindre les trajectoires de développement et d’urbanisation de la ville. Dans ce sens, la présente étude a fait l’état des lieux de la gestion et de l’occupation foncière en ville. Elle s’est focalisée sur la situation des propriétaires en nombre et en superficie de l’aire urbaine. Elle s’est attachée successivement à comprendre leurs modes d’accès au foncier, leurs modes de sécurisation foncière et leur rapport à l’urbanisme. Elle a pour objectifs d’alimenter le débat public et de dessiner les pistes d’une réforme foncière en milieu urbain plus efficace.
Quels sont les principaux résultats ?
Sur l’enquête réalisée dans sept quartiers aux contextes socio-foncières variées, uniquement 33% des enquêtés disposent de documents officiels en leurs noms. Toutefois, l’actualisation de ces documents se fait rare, en effet, 67% des parcelles légalement enregistrées sont encore au nom des ascendants (47%), de l’ancien propriétaire (16%) ou d’un tiers (5%). Force est de constater que très peu de ces enregistrements ont été réalisés au cours des cinq dernières années (moins de 15%), la majorité des immatriculations a été faite depuis plus de vingt ans (53%) et les documents n’ont plus été mis à jour. Détenir des droits fonciers sans avoir de documents légaux actuels n’est pas réservé aux ménages les plus pauvres : cela représente la situation de la majorité.
Ajouté à cela, la limite des parcelles légalement enregistrées ne correspond plus à la limite de l’occupation actuelle. En effet, les analyses cartographiques effectuées ont démontré que les délimitations des parcelles légalement enregistrées ne correspondent plus à la limite de l’occupation actuelle : sur la base disponible dans le PLOF des zones étudiées, seulement 43 % correspondant aux informations fournies par les occupants.
Pour pallier cette absence d’actualisation des documents légaux, les ménages ont souvent recours aux petits papiers, comme les actes de vente ou acte de partage. Sur l’ensemble des zones étudiées, 69 % des enquêtés auraient des petits papiers associés à l’utilisation de leurs terrains, quel que soit le mode d’accès au foncier. Ces documents, signés par les particuliers et dans deux cas sur trois avec des témoins, sont souvent visés par les autorités locales : le fokontany (15% des cas), la commune (21%) ou le délégué d’arrondissement (8%). Le recours aux notaires est limité (4% des cas). Ces documents ont une dimension légale et servent effectivement de début de preuve en cas de conflits au tribunal.
Malgré cela, 20% des occupants craignent encore que leurs droits soient contestés par l’Etat (37%), les membres de la famille (18%), un tiers (15%), les voisins (13%) ou par l’ancien propriétaire (8%). En effet, des conflits auraient déjà eu lieu sur une parcelle sur dix et sont parfois difficiles à trancher du fait de la non-actualisation des documents légaux.
Même si la quasi-totalité des occupants considère que détenir un document légal à leurs noms serait utile pour garantir leurs droits dans toutes les circonstances, ils ne détiennent pas tous de la pleine pouvoir sur leurs propriétés : si 53% des ménages affirment pouvoir engager des démarches sur leurs parcelles sans autorisation, 23% annoncent qu’ils devraient avoir l’autorisation familiale préalable et 15% ne pas pouvoir le faire car la parcelle est encore familiale ou non partagée.
Bien que le marché foncier prenne urbain de plus en plus d’ampleur, l’héritage demeure le principal mode d’accès à la terre dans l’ensemble des zones étudiées (41%), l’achat serait en second rang (37%). Toutefois, leur importance est modulée selon les quartiers : si l’héritage est plus fréquent dans les anciens villages agricoles, la vente est plus importante à Androhibe (44% des cas) et à Antokontanitsara (55%). Par ailleurs, d’autres modes d’accès sont identifiés dans les autres quartiers : la localisation qui est la plus importante à Antohamadinika, où les parcelles appartiendraient à des grands propriétaires, la mise en valeur dans les zones non aedificandi, telle l’emprise de la voie ferroviaire à Ankorondrano et les baux emphytéotiques sur les premiers plans de ce noyau urbain.
D’un autre côté, le décalage entre les prescriptions et les réalités est aussi important. Si la loi sur l’urbanisme et l’habitat indique une superficie de terrain minimale constructible de 150 m², force est de constater que les parcelles sont petites et limitées et quasiment toutes bâties (91%) au détriment des prescriptions : 65% des parcelles dans les zones étudiées ont une Inférieure supérieure à la minimale requise pour d’éventuelles reconstructions, extensions ou nouvelles constructions.
C’est dans ce contexte que beaucoup de bâtiments sont installés dans l’agglomération d’Antananarivo sans permis de construire (pour les quartiers étudiés : seulement un bâtiment sur deux aurait obtenu une autorisation de construire, dont 64% délivrée par la Commune et 35% par le Fokontany). A cela s’ajoute la forte pression foncière en ville entraînant l’occupation des zones à risque (terrain en forte pente, zone inondable).
Quelles sont les implications politiques ?
Les résultats de cette étude devront alimenter les réflexions pour l’élaboration du Programme National Foncier 2 d’ici 2023. Ils soulignent déjà l’importance :